Beregn afkast på udlejningsejendom

Vil du beregne afkast på en udlejningsejendom, skal du først vælge, hvilket spørgsmål du vil besvare. Ejendommens direkte startafkast viser nettodriften i forhold til prisen. Cashflow viser den løbende likviditet. Afkast på egenkapitalen og IRR viser forskellige sider af det, du som investor får ud af din investering.

Her følger vi én eksempelejendom gennem beregningerne. Du får et overskueligt driftsbudget, et eksempel med finansiering og en femårig afkastberegning. Alle tal er illustrative og før skat. De angivne renter og afkast er beregningsforudsætninger, ikke aktuelle lånetilbud eller anbefalede markedsniveauer.

Tre spørgsmål, du skal holde adskilt

Første spørgsmål er, om ejendommen har en attraktiv drift til den pris, du overvejer. Her ser du på leje, tomgang og ejerens driftsudgifter før finansiering. Det er vigtigt at tage stilling til om der er tale om faktiske eller estimerede tal. Hvis flere poster er estimerede, skal disse holdes op imod markedskonforme niveauer.

Andet spørgsmål er, om du kan betale alle udgifter undervejs. Et positivt driftsresultat er ikke nok, hvis renter, afdrag og uforudsete omkostninger overstiger indtægterne, og du får negativt cashflow. Derfor skal du også opstille et likviditetsbudget med de faktiske betalingstidspunkter.

Tredje spørgsmål er, hvad din egen investerede kapital forventes at give over hele ejerperioden. Her spiller køb, løbende betalinger og det fremtidige salg sammen. Et højt forventet afkast kan være afhængigt af en salgspris, som først kan opnås om flere år og som vil være udsat for usikkerhed.

Opstil budgettet fra leje til drift

Vi bruger en købspris på 10.000.000 kr. og en potentiel leje på 900.000 kr. årligt som eksempel. Forventet tomgang 5 % af den potentielle leje, svarende til 45.000 kr. Dermed er vores effektive lejeindtægt 855.000 kr. om året.

Ejerens driftsudgifter er 255.000 kr. Beløbet omfatter almindelig vedligeholdelse, administration, forsikring, ejerbetalte ejendomsskatter og øvrig drift. Netto driftsresultatet bliver altså her 855.000 - 255.000 = 600.000 kr.

Dette driftsresultat kaldes også NOI, Net Operating Income, eller nettoindtægt. I artiklen er det opgjort før renter, afdrag, skat og større investeringer. Definitionen skal fremgå, når du sammenligner tal fra forskellige salgsopstillinger eller analyser. Tjek derfor altid opgørelsesmetoder som det første.

Kontrollér, at udgifter og leje er opgjort på samme grundlag. Betalinger for varme eller andre forbrugsudgifter må ikke ligne indtjening, hvis en tilsvarende udgift ligger et andet sted. Og den mulige leje ved fuld udlejning må ikke behandles som en sikker indtægt.

Beregn cashflow efter finansiering

Vi finansierer købet med 6 mio. kr. i gæld og betaler resten kontant. Vi antager et 30-årigt fastforrentet lån på 4 %. Her vil den årlige ydelse være ca. 345.000 kr., hvoraf ca. 240.000 kr. går til renter og 105.000 kr. til afdrag første år. Antag derudover 60.000 kr. til istandsættelse.

Årets cashflow til investoren bliver dermed 600.000 - 240.000 - 105.000 - 60.000 = 200.000 kr. før skat. Det er det beløb, der er tilbage efter de nævnte betalinger, hvis de budgetterede indtægter og udgifter faktisk bliver realiseret.

De 60.000 kr. er ikke blot en hensættelse på papir, men er vigtig at indregne i likviditeten. Vil du i stedet sætte penge til side på en reservekonto, skal du skelne mellem penge, der fortsat står på kontoen, og penge, der er brugt.

Afdrag er en betaling, der reducerer din likviditet og gæld. Det er derfor vigtigt at indregne i cashflowet, selv om det ikke er en driftsudgift. Den forskel er vigtig, når du anskuer driftsresultat, likviditet og afkast.

Hvor meget egenkapital skal du investere

Startkapitalen i vores eksempel er købsprisen på 10 mio. kr. plus købsomkostninger på 200.000 kr. minus lånet på 6 mio. kr. Du skal altså investere 4,2 mio. kr. af egne midler ved købet.

Eksemplet har ingen ekstra reservekonto ved overtagelsen. Har du brug for en startbuffer, skal den lægges til dit kapitalbehov. Det samme gælder anden nødvendig istandsættelse, som ikke er medregnet i købsprisen eller finansieringen. Et afkasttal på egenkapitalen bliver misvisende, hvis en del af den bundne kapital udelades.

Årets kontante afkast på den oprindelige egenkapital, efter finansiering, bliver 200.000 / 4.200.000 = cirka 4,76 %. Her måler vi den løbende kontante faktiske betaling i forhold til startinvesteringen.

Begrebet egenkapitalforrentning bruges på flere måder. Nogle opgørelser inkluderer afdragets effekt på egenkapitalen eller en ændret ejendomsværdi. Derfor skal du huske at tjekke og selv vise formlen, hver gang du sammenligner to tal. De 4,76 % her indeholder ikke en forventet værdistigning ved salg.

Finansiering ændrer både afkast og sårbarhed

Et lån reducerer den kapital, du skal betale ved købet, men skaber løbende betalingsforpligtelser. Det kan ændre afkastet på egenkapitalen i begge retninger. Effekten afhænger blandt andet af lånets pris, afdrag og ejendommens indtjening.

I vores førsteårsbudget giver en rente på 5 % en renteudgift på 300.000 kr. Cashflowet falder dermed til 140.000 kr., når de øvrige betalinger holdes faste. Ved 6 % rente er renteudgiften 360.000 kr., og cashflowet bliver 80.000 kr.

Undersøg også bidrag, gebyrer, rentebinding, afdragsprofil og vilkår ved refinansiering. Renten alene beskriver ikke lånets samlede betalinger eller risiko. Hvis du sammenligner to finansieringstilbud, skal afgrænsningen være den samme i begge beregninger.

Lav først en analyse af ejendommen uden finansiering. Brug derefter lånet til at undersøge din egen likviditet og dit afkast. Ellers kan en ejendom med svagere drift se stærkere ud, blot fordi beregningen anvender mere gæld.

Følsomhedsanalyse af ejendommens afkast

Hvis tomgangen i eksemplet stiger fra 5 % til 10 %, mister ejendommen yderligere 45.000 kr. i leje. Med uændrede driftsudgifter falder NOI fra 600.000 til 555.000 kr. Ved den oprindelige rente bliver cashflowet 155.000 kr.

Stiger renten samtidig til 6 %, bliver cashflowet 555.000 - 360.000 - 100.000 - 60.000 = 35.000 kr. før skat. Ejendommen har stadig positiv drift, men den kontante margin er nu væsentligt mindre.

Det er en følsomhedsanalyse, hvor vi ændrer bestemte input og holder resten fast. Den viser, hvilke forudsætninger økonomien er afhængig af. Den fortæller ikke, hvor sandsynligt scenariet er.

Tag derefter højde for kombinationer, som passer til ejendommen. En opsigelse kan eksempelvis give både lejetab og udgifter til genudlejning. Et budget, der alene ændrer tomgangsprocenten, viser ikke automatisk istandsættelse, markedsføring eller tidsforskydning i betalingerne.

IRR samler betalingerne over ejerperioden

IRR står for Internal Rate of Return og kaldes den interne rente. Det er den årlige rente, som får nutidsværdien af investeringens samlede betalinger til at blive nul. Beregningen tager højde for, hvornår betalingerne kommer.

For at beregne IRR på egenkapitalen skal du medtage startinvesteringen, løbende betalinger til investoren og det netto salgsprovenu, investoren får til sidst. Brug betalinger efter finansiering hele vejen, hvis det er egenkapitalens IRR, du vil vise.

I vores femårige illustration betales 4,2 mio. kr. ved starten. Ved udgangen af år ét modtager investoren 200.000 kr. De følgende år vokser betalingen med 4.000 kr. årligt, fordi afdragene reducerer gælden og dermed renteudgiften. Ejendommen sælges ved udgangen af år fem for 10 mio. kr., og salgsomkostningerne er 200.000 kr.

Restgælden efter fem årlige afdrag på 100.000 kr. er 5,5 mio. kr. Netto salgsprovenuet til investoren er derfor 10.000.000 - 200.000 - 5.500.000 = 4.300.000 kr. År fem indeholder både årets cashflow på 216.000 kr. og salget: i alt 4.516.000 kr.

Sådan læser du det femårige afkast

Betalingsrækken er: år 0: -4.200.000 kr.; år 1: 200.000 kr.; år 2: 204.000 kr.; år 3: 208.000 kr.; år 4: 212.000 kr.; år 5: 4.516.000 kr. Med betalinger ved årets slutning giver det en IRR på cirka 5,37 % årligt.

Renteudgiften er beregnet som 4 % af gælden ved årets begyndelse. Gælden begynder på 6 mio. kr. og falder med 100.000 kr. ved hver årsafslutning. Dermed falder renteudgiften fra 240.000 kr. i år ét til 224.000 kr. i år fem. De årlige afdrag er en forenklet låneprofil; et konkret lån skal følge sit eget betalingstidspunkt og sine egne vilkår.

Der er heller ingen lejevækst, inflation i driftsudgifter eller ændring af salgsprisen. De større arbejder på 60.000 kr. antages betalt hvert år, så der er ingen ubrugt reserve, der skal lægges til slutbetalingen.

Ved regelmæssige årsbetalinger kan du bruge en IRR-funktion i et regneark. Ved betalinger på forskellige datoer bør du bruge en beregning, der tager højde for de faktiske datoer, eksempelvis XIRR. Kontrollér altid, at sidste års drift kommer med sammen med salget.

Salgsforudsætningen skal kunne forklares

En forventet salgspris er en antagelse, som skal underbygges. Du kan eksempelvis beregne en fremtidig værdi ud fra et forventet driftsresultat og et begrundet afkastkrav ved salg. Du skal også medtage salgsomkostninger og restgæld.

I eksemplet er salgsprisen holdt på 10 mio. kr. for at isolere sammenhængen mellem drift, afdrag og salgsprovenu. Den uændrede salgspris betyder ikke, at startomkostningerne kommer tilbage. Både købs- og salgsomkostninger reducerer det samlede afkast.

Test en lavere salgspris og et senere salg. Spørg, om investeringen stadig giver mening, hvis en del af det forventede provenu udebliver. En høj IRR, der især skyldes en optimistisk slutværdi, bør vurderes sammen med det løbende cashflow og risikoen for ekstra kapitalbehov.

Sammenlign investeringer på samme grundlag

Brug samme tidshorisont, betalingsprincip og behandling af omkostninger, når du sammenligner ejendomsinvesteringer. Angiv, om afkastet er før eller efter skat, og om det er beregnet med eller uden finansiering.

Vis både direkte afkast, årligt cashflow, startkapital og et flerårigt afkastmål. Tilføj de vigtigste risici og det mulige kapitalbehov ved afvigelser. Det giver et bedre beslutningsgrundlag end at sortere en liste efter ét procenttal.

To investeringer med samme IRR kan kræve forskellig kapital og give meget forskellige betalinger undervejs. Den ene kan skabe stabil likviditet, mens den anden er afhængig af et stort salgsprovenu. Det relevante valg afhænger derfor også af, hvornår du har brug for pengene, og hvilke afvigelser du kan håndtere.

Skal flere i teamet vurdere en investering, skal forudsætninger og resultater også kunne deles i et samlet beslutningsgrundlag. evato samler ejendomsdata, analyse, følsomhed og rapportering. Book en demo og se, hvordan I kan arbejde med scenarierne i en konkret ejendomsanalyse.